Polizze catastrofali e immobili d’impresa: le novità che non possiamo ignorare

06 Marzo 2026 4 minuti di lettura

Dal 2025 le polizze catastrofali non sono più un tema “per altri”: quasi tutte le imprese italiane devono assicurare i propri beni contro terremoti, alluvioni, frane ed eventi catastrofali, con effetti diretti anche sull’accesso a contributi e incentivi pubblici. Per un gruppo come ScegliCasa, che vive ogni giorno dentro gli immobili delle imprese e degli imprenditori, è un cambiamento che diventa subito conversazione concreta con i clienti.

Cosa sono le polizze catastrofali (e perché se ne parla tanto)

La legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto l’obbligo per le imprese di stipulare una polizza che copra i danni materiali diretti subiti da beni aziendali a causa di eventi come terremoti, alluvioni, inondazioni, esondazioni e frane verificatisi in Italia. Il decreto interministeriale n. 18/2025 ha poi definito le modalità operative di questo nuovo sistema assicurativo, chiarendo cosa deve essere coperto, chi è obbligato e quali beni rientrano nel perimetro.

Non è quindi una “nuova polizza facoltativa”, ma un tassello di una più ampia strategia di protezione del tessuto produttivo, pensata in un contesto di eventi climatici estremi sempre più frequenti e dannosi. Per molti imprenditori il tema entra per la prima volta nella pianificazione ordinaria, affiancando mutui, finanziamenti, agevolazioni e scelte immobiliari.

Chi è obbligato e chi è escluso

Il principio di fondo è semplice: sono obbligate tutte le imprese con sede legale in Italia, o con stabile organizzazione in Italia, tenute all’iscrizione nel Registro delle imprese, a prescindere dalla sezione in cui sono iscritte. Sono comprese anche le imprese estere con stabile organizzazione in Italia, mentre sono escluse le imprese agricole di cui all’art. 2135 c.c.

Alcuni casi pratici chiariti dalle FAQ del MIMIT aiutano a tradurre la norma nella realtà quotidiana:

Uno studio legale organizzato in forma di impresa ed iscritto al Registro imprese rientra nell’obbligo.
Un imprenditore che svolge l’attività nella propria abitazione deve coprire la porzione dell’immobile effettivamente destinata all’attività di impresa.
Le imprese che non possiedono né utilizzano beni rientranti nelle specifiche voci di immobilizzazioni materiali individuate dal codice civile (art. 2424, B-II, nn. 1, 2 e 3) non sono tenute alla stipula.

Quali beni vanno assicurati (e quali no)

Il cuore tecnico della disciplina riguarda i beni da coprire: la norma si aggancia infatti alla struttura del bilancio civilistico. Devono essere assicurati i beni impiegati nell’attività d’impresa che rientrano tra le immobilizzazioni materiali di cui all’art. 2424, sezione Attivo, voce B-II, numeri 1), 2) e 3) del codice civile, cioè: terreni e fabbricati, impianti e macchinari, attrezzature industriali e commerciali.

Questo obbligo scatta anche se i beni non sono di proprietà dell’impresa, ma utilizzati ad altro titolo (affitto, leasing, comodato), purché non siano già coperti da analoga polizza stipulata da un altro soggetto. Sono invece esclusi:

Beni immobili gravati da abuso edilizio o costruiti senza i necessari titoli autorizzativi, oppure con abusi sorti dopo la costruzione.
Immobili in costruzione, che nel bilancio rientrano in una diversa categoria (voce B-II, n. 5).
Veicoli iscritti al PRA, che non rientrano tra le attrezzature industriali e commerciali assicurabili ai fini di questa disciplina.
Navi destinate alla pesca professionale, non riconducibili alle voci di immobilizzazioni materiali richiamate dalla normativa.

Tempistiche, adeguamento delle polizze e impatto sui contributi

Per le polizze già in essere, la regola è di buon senso: l’adeguamento alle nuove disposizioni decorre dal primo rinnovo o quietanzamento utile. Il calendario di entrata in vigore dell’obbligo è stato modulato per dimensione d’impresa, con differimenti per PMI e medie imprese rispetto alle grandi imprese, come chiarito dal decreto-legge n. 39/2025 e dagli approfondimenti successivi.

La parte più delicata riguarda il rapporto con i contributi e le agevolazioni pubbliche: la legge prevede che dell’eventuale inadempimento all’obbligo assicurativo “si deve tener conto” nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni a valere su risorse pubbliche. La norma non è autoapplicativa, ma viene implementata dai singoli ministeri e enti: per esempio, il decreto MIMIT del 18 giugno 2025 ha già introdotto il requisito di avvenuto adempimento tra le condizioni per accedere agli strumenti agevolativi gestiti dalla Direzione generale per gli incentivi alle imprese, e il rispetto dell’obbligo deve essere verificato anche in fase di erogazione.

Perché interessa direttamente il mondo ScegliCasa

Nel quotidiano di ScegliCasa, queste regole entrano dalla porta principale ogni volta che un imprenditore valuta un immobile per la propria attività. La domanda non è più solo “quanto pago di mutuo o di affitto?”, ma “questo fabbricato è in regola dal punto di vista urbanistico, e sarà assicurabile secondo le nuove norme sulle polizze catastrofali?”.

Un immobile con abusi edilizi, oltre ai ben noti problemi autorizzativi, oggi porta con sé anche il tema della non copertura nell’ambito delle polizze catastrofali, con possibili riflessi sull’accesso a incentivi futuri. Allo stesso modo, un imprenditore che utilizza in leasing un capannone o macchinari deve chiarire chi ha già stipulato la copertura catastrofale, per evitare di scoprire troppo tardi di essere scoperto proprio dove pensava di essere protetto.

FAQ

D: I beni gravati da abuso edilizio sono soggetti all’obbligo assicurativo?

R: No, in quanto l’articolo 1, comma 2, del DM n. 18/2025 dispone che “sono esclusi dalla copertura assicurativa i beni immobili che risultino gravati da abuso edilizio o costruiti in carenza delle autorizzazioni previste ovvero gravati da abuso sorto successivamente alla data di costruzione”

D: L’imprenditore che svolge la propria attività presso la propria abitazione è tenuto a stipulare una polizza a copertura dei danni da calamità naturali ed eventi catastrofali?

R: Se l’immobile è impiegato per l’esercizio dell’attività di impresa ricade nel perimetro dell’obbligo assicurativo per la porzione di edificio destinata all’esercizio dell’attività d’impresa.

D: Se l’impresa usa immobili/beni in affitto o leasing, su chi grava l’obbligo di polizza?

R: Rilevante per capannoni, negozi, uffici locati: chiarisce quando deve assicurare il conduttore e quando è sufficiente la copertura del proprietario, tema che può entrare nelle trattative di locazione.

D: I beni immobili in costruzione sono soggetti all’obbligo?

R: Utile per chi segue cantieri, operazioni di sviluppo o ristrutturazione pesante: gli immobili in costruzione non rientrano nell’obbligo, ma lo diventeranno una volta iscritti tra le immobilizzazioni materiali “finite”.

D: Quando occorre adeguare le polizze già in essere?

R: Interessante sul piano consulenziale: permette all’agente di ricordare a proprietari e investitori che l’adeguamento avviene al primo rinnovo/quietanzamento utile, segnalando possibili “buchi” di copertura.

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Valutazioni Sceglicasa: perché una “stima” fatta bene vale più di un numero

Perché una valutazione è una scelta, non un’opinione

Quando un proprietario chiede “quanto vale casa mia?”, spesso si aspetta una risposta secca: una cifra. In realtà, quella cifra è solo l’ultimo passaggio di un processo molto più importante: decidere come posizionare l’immobile sul mercato e con quali margini di trattativa.

La ricerca internazionale sul pricing immobiliare è abbastanza chiara: sovrastimare tende ad allungare i tempi, aumentare la probabilità di ribassi e, nel tempo, indebolire la posizione negoziale del venditore. Uno studio su dati di mercato mostra che le case rimaste sul mercato più a lungo finiscono più spesso per chiudere a sconto rispetto al prezzo di partenza. Anche la letteratura accademica evidenzia una relazione tra grado di sovrapprezzo, tempo sul mercato e prezzo finale, con implicazioni pratiche molto simili: la qualità del prezzo iniziale conta.

In questo contesto, la differenza tra una valutazione “a sensazione” e una valutazione strutturata non è accademica: è la differenza tra vendere bene e rincorrere il mercato.

Cosa rende “professionale” una valutazione

Una valutazione solida non è un’opinione autorevole: è un ragionamento ricostruibile, basato su dati verificabili e su un metodo riconosciuto.

Il riferimento più semplice per capirlo è la definizione di Market Value negli standard internazionali: il valore di mercato è “l’importo stimato” a cui un bene dovrebbe essere scambiato tra un compratore e un venditore consenzienti, in libera contrattazione, dopo adeguata esposizione al mercato, con parti informate e senza costrizioni.
Questa definizione “obbliga” a fare tre cose:

guardare al mercato reale (non a desideri o paure)
utilizzare comparabili attendibili
esplicitare le ipotesi adottate.

Non a caso, negli ambiti dove la valutazione deve reggere controlli (ad esempio il credito bancario), esistono Linee Guida condivise che richiamano principi, standard, regole e procedure proprio per garantire trasparenza e correttezza.
E in Italia, sul piano metodologico, uno dei riferimenti più citati è il Codice delle Valutazioni Immobiliari, presentato come standard di riferimento per professionisti e istituzioni, aggiornato per allinearsi anche alle evoluzioni normative europee (in particolare in ambito creditizio).

Altro punto cruciale: la metrica. Molte incomprensioni su “€/mq” nascono dal fatto che ognuno misura a modo suo. In ambito valutativo, si usa spesso la logica della superficie commerciale(con coefficienti di ragguaglio sulle parti accessorie), proprio per rendere confrontabili immobili “simili ma non identici”. Il tema è ricorrente anche in prassi estimative e documenti tecnici collegati agli standard.

Come funziona la valutazione Sceglicasa “per davvero”

Per spiegare come funziona per davvero la nostra valutazione, la cosa più utile è chiarire l’ordine delle domande che una valutazione seria si pone.

Una valutazione efficace non dovrebbe partire da “quanto vuoi ricavarne”, né da un prezzo preso da annunci simili. Dovrebbe invece partire da un’identità chiara dell’immobile (cosa sto valutando?), un inquadramento del contesto (dove sono?) e una lettura del mercato (cosa succede qui, oggi?). Questo è coerente con la logica degli standard: il valore di mercato è una stima “di mercato”, quindi richiede un passaggio esplicito sul mercato e sulle condizioni di comparabilità.

Nella pratica, questa impostazione si traduce in un percorso in tre livelli:

Identità e basi tecniche: destinazione, tipologia, elementi catastali/documentali disponibili, localizzazione.
Contesto e micro-mercato: lettura della zona di riferimento, dei servizi e delle dinamiche locali (perché in città pochi isolati possono cambiare la domanda e quindi i prezzi).
Mercato e prezzo: confronto con evidenze di mercato tramite approccio comparativo (market approach) e costruzione di un valore coerente con la data di valutazione.

Su questo terzo livello c’è un punto importante: quando si parla di confronti, non si parla genericamente di “case simili”, ma di un metodo riconosciuto. Negli IVS, ad esempio, il market approach è descritto come un approccio che indica il valore confrontando l’asset con asset identici o comparabili per cui esiste un’informazione di prezzo.

La valutazione non parte dal prezzo, ma dall’identità tecnica e di contesto dell’immobile: destinazione, tipologia, quadro catastale, localizzazione e inquadramento territoriale (con mappa e prime informazioni di rischio/contesto, come l’impostazione del territorio e indicatori di base).
Il documento è costruito come un percorso: prima ti porta a leggere “dove sei”, poi ti fa capire “che mercato hai intorno”, e solo alla fine arriva a “quanto può valere”.

Un elemento distintivo è l’attenzione alla microzona (e alle variabili che, in Italia, cambiano il valore in pochi isolati): non solo dati “macro”, ma anche indicatori socio-economici e di urbanizzazione, utili a spiegare perché una zona tende a reggere meglio, o perché in un’area i tempi di assorbimento sono più rapidi. Anche se nessun indicatore, da solo, “fa” il prezzo, la logica di fondo è coerente con la stessa impostazione delle zone omogenee (come le zone OMI), basate su criteri urbanistici e socio-economici.

La parte immobiliare “dentro casa” è altrettanto sostanziale: la valutazione si fonda su un rilievo delle caratteristiche (piano, ascensore, esposizione, luminosità, stato interno, qualità delle finiture) e su una misurazione con avvertenza chiara che ciò che viene riportato è indicativo e non sostituisce un rilievo contrattuale. Questo è importante perché evita una delle distorsioni più comuni: ragionare su metrature “per sentito dire” e poi confrontarle con annunci che misurano diversamente.

In sintesi: per il proprietario non arriva solo “un valore”, ma una guida ragionata, con dati consultabili e un filo logico che permette di capire la zona e, soprattutto, di non dipendere da una cifra sparata al telefono.

Trasparenza: confronto con venduto e “competitor” per evitare sovra e sotto-prezzo

Uno dei punti che, in ottica di credibilità, fa davvero la differenza è distinguere tra:

prezzi richiesti, cioè aspettative di chi vende oggi;
prezzi reali di compravendita, cioè ciò che è successo davvero in atti recenti.

Le quotazioni “ufficiali” (come quelle dell’OMI) sono utili come riferimento, ma l’Agenzia delle Entrate stessa, attraverso la guida di consultazione, chiarisce bene due concetti spesso ignorati:

i valori sono intervalli minimo/massimo riferiti a immobili “ordinari” in una zona omogenea;
non sostituiscono la stima, ma sono solo d’ausilio.

Questa distinzione è cruciale, perché immobili con pregio particolare o degrado marcato non rientrano nell’ordinarietà dell’intervallo e richiedono aggiustamenti espliciti.

Qui si innesta il tema del posizionamento: l’obiettivo non è solo stimare un valore medio, ma determinare un prezzo di pubblicità che massimizzi l’attrattività senza regalare valore. L’idea è coerente con ciò che mostrano i dati sul pricing: il prezzo iniziale ha un ruolo reale nell’innescare (o bloccare) la domanda.

Rischi, vincoli e contesto: quando una valutazione aiuta anche a prevenire problemi

Una valutazione ben fatta non serve solo a “trovare il prezzo”, ma anche a ridurre sorprese.

Due famiglie di rischi sono particolarmente rilevanti in Italia.

La prima è quella dei rischi territoriali, soprattutto idrogeologici. L’ISPRA mette a disposizione strumenti pubblici (come la piattaforma IdroGEO) che permettono di interrogare mappe e report su frane e alluvioni, proprio per aumentare consapevolezza e decisioni informate su dove acquistare (o cosa dichiarare e gestire in fase di vendita).
Il contesto non è teorico: ISPRA riporta che una quota molto ampia dei comuni italiani è esposta a rischio frane/alluvioni/erosione/valanghe, e che la conoscenza del territorio è un tassello di prevenzione.

La seconda è quella dei vincoli e della disciplina dei beni culturali. Se un immobile è vincolato, cambiano le regole del gioco: alcuni interventi richiedono autorizzazioni preventive e, nelle alienazioni di beni culturali, può operare anche la prelazione pubblica. Su questo, le informazioni divulgate dalle Soprintendenze sono molto chiare: il procedimento di prelazione è normato (artt. 60–62 del D.Lgs. 42/2004) e ha tempi amministrativi specifici.
Inoltre, anche sul fronte “lavori e opere”, i riferimenti ricordano che l’esecuzione di interventi su beni culturali è subordinata ad autorizzazione della Soprintendenza, con procedure e tempi previsti.

Infine, c’è il profilo sismico. La classificazione sismica, pur non determinando direttamente la progettazione (oggi basata su parametri puntuali), resta utile per pianificazione e controllo del territorio: lo ricorda il portale rischi della Protezione Civile, che spiega zone e significato della zonazione.

In pratica: una valutazione che integra (o affianca) questi elementi non “spaventa” il cliente, ma lo mette in condizione di vendere con meno attriti: informando correttamente, prevenendo obiezioni, riducendo colpi di scena in istruttoria o in trattativa.

Conclusione

Una valutazione non è un numero: è un processo.

È il momento in cui si mettono insieme dati, analisi e conoscenza del territorio per arrivare a una stima che non sia solo credibile, ma anche sostenibile nel tempo. Perché il vero obiettivo non è “quanto vale oggi sulla carta”, ma quanto può funzionare davvero sul mercato.

Sceglicasa parte proprio da qui: non da una cifra, ma da un percorso.
Un percorso che aiuta il proprietario a capire il contesto, leggere i dati e orientarsi tra domanda, offerta e dinamiche reali.

Perché solo quando si capisce davvero il mercato, si può prendere una decisione consapevole. E soprattutto, una decisione che porta risultati. Effettua la tua valutazione professionale ora!

Tempo di lettura: 10 min

Portali immobiliari: cosa ci raccontano davvero i dati tra fine 2025 e inizio 2026

Guardare oggi ai portali immobiliari significa molto più che osservare annunci. Significa leggere, in tempo reale, il comportamento delle persone: cosa cercano, quanto possono permettersi, come stanno cambiando le loro priorità.

Ed è proprio da qui che emerge una fotografia interessante del mercato immobiliare italiano tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026.

Una fotografia che racconta un mercato ancora dinamico, ma profondamente diverso rispetto agli anni precedenti: meno impulsivo, più razionale, più selettivo.

Le analisi dei portali immobiliari convergono su un punto chiave: il mercato cresce, ma lo fa in modo più maturo.

Un mercato che cresce, ma cambia passo

Il primo dato che emerge è positivo: le compravendite sono in aumento. Le stime per il 2026 parlano di circa 780.000 – 800.000 transazioni, segno di una domanda che è tornata attiva dopo la fase più complessa legata all’aumento dei tassi.

A sostenere questa ripresa ci sono diversi fattori: una maggiore stabilità del costo del credito, una rinnovata fiducia delle famiglie e, soprattutto, una maggiore chiarezza sulle prospettive economiche.

Ma il punto più interessante non è tanto la crescita dei volumi, quanto il comportamento dei prezzi.

Dopo un 2025 caratterizzato da incrementi più sostenuti, il 2026 segna una fase di normalizzazione. Le previsioni indicano aumenti molto più contenuti, intorno all’1% su base nazionale. Non si tratta di un rallentamento negativo, ma piuttosto di un riequilibrio fisiologico: il mercato sta progressivamente riallineando i valori alla reale capacità di spesa.

In altre parole, si vende, ma con maggiore consapevolezza.

Le città non vanno più tutte nella stessa direzione

Se un tempo si poteva parlare di trend nazionale abbastanza uniforme, oggi le dinamiche sono sempre più locali.

Alcune città continuano a crescere in modo deciso. Firenze, ad esempio, si conferma tra le più dinamiche, con prospettive di aumento dei prezzi molto superiori alla media. Anche città come Catania e Verona mostrano segnali di forte vitalità.

Al contrario, i grandi mercati “maturi” come Milano e Roma stanno entrando in una fase più stabile. Milano cresce ancora, ma con ritmi contenuti sul fronte della vendita, mentre Roma si muove su incrementi molto moderati.

Questo cambio di ritmo racconta una trasformazione importante: la crescita non è più trainata solo dalle grandi città, ma si sta distribuendo in modo più ampio sul territorio.

E in questo scenario emergono nuove opportunità, soprattutto nelle aree dove i prezzi restano più accessibili.

Il vero nodo: domanda e offerta non si incontrano

Uno degli elementi più interessanti che emergono dai portali immobiliari riguarda lo squilibrio tra ciò che le persone cercano e ciò che il mercato offre.

La domanda è chiara e piuttosto concentrata: il trilocale è, di gran lunga, la tipologia più ricercata, seguito da bilocali e, a distanza, da immobili più grandi.

L’offerta, però, racconta un’altra storia. Sul mercato sono ancora molto presenti i quadrilocali, che rappresentano una quota importante degli immobili disponibili.

Questo disallineamento genera effetti concreti: gli immobili più richiesti si vendono rapidamente e con margini di trattativa ridotti, mentre quelli meno in linea con la domanda richiedono tempi più lunghi e spesso aggiustamenti di prezzo.

È qui che si gioca una parte fondamentale del lavoro dell’agente immobiliare: nella capacità di leggere il mercato e posizionare correttamente ogni immobile.

Ogni città ha le sue regole

A rendere il quadro ancora più interessante è il fatto che le preferenze cambiano molto da città a città.

Milano, ad esempio, è dominata dalla domanda di bilocali, coerente con una popolazione composta in larga parte da single, giovani professionisti e investitori. Genova, al contrario, mostra una forte presenza di immobili più grandi, favorita da prezzi medi più contenuti.

Nei capoluoghi di dimensioni intermedie, invece, il trilocale diventa quasi uno standard, segno di un equilibrio tra spazio, prezzo e qualità della vita.

Questo significa una cosa molto semplice ma spesso sottovalutata: non esiste più un mercato immobiliare unico, ma tanti mercati locali.

Affitti: il vero punto critico del sistema

Se la compravendita mostra segnali di equilibrio, il mercato degli affitti racconta una storia diversa.

Qui lo squilibrio tra domanda e offerta è ancora più evidente e si traduce in una crescita significativa dei canoni. Le previsioni per il 2026 indicano un aumento medio superiore all’8% a livello nazionale, molto più rapido rispetto ai prezzi di vendita.

In molte città, soprattutto quelle universitarie o con forte attrattività lavorativa, trovare un immobile in affitto è diventato sempre più difficile.

Le cause sono diverse e strutturali: molti proprietari preferiscono evitare il rischio di morosità, altri si orientano verso gli affitti brevi, più redditizi e flessibili.
Il risultato è una riduzione dell’offerta disponibile per il lungo periodo.

In questo contesto, alcune città iniziano a mostrare segnali di saturazione. Milano, ad esempio, registra una stabilizzazione dei canoni, segno che si stanno raggiungendo livelli difficilmente sostenibili per una parte della domanda.

Ma nel complesso il quadro resta chiaro: il mercato degli affitti è oggi il vero punto di tensione del sistema immobiliare.

Il ritorno del Sud: un segnale da non sottovalutare

Tra i dati più interessanti emerge anche una rinnovata vitalità delle regioni del Sud Italia.

Le analisi sulle nuove inserzioni mostrano come alcune aree, come Basilicata, Campania e Lazio, abbiano registrato un numero significativo di immobili immessi sul mercato già nelle prime settimane dell’anno.

Questo dato è spesso anticipatore di un aumento delle compravendite nei mesi successivi.

Le ragioni sono molteplici: prezzi più accessibili, qualità della vita, maggiore possibilità di accesso alla proprietà per fasce di reddito medio. A questo si aggiunge il crescente interesse per seconde case e forme di residenzialità più flessibili.

È un segnale importante, perché indica una progressiva ridistribuzione della domanda immobiliare sul territorio.

Una domanda più consapevole

Un altro elemento chiave riguarda il comportamento delle famiglie.

Le intenzioni di acquisto sono in crescita rispetto al biennio precedente, ma la domanda è diventata molto più selettiva. Gli acquirenti sono più informati, più attenti al budget e meno disposti a scendere a compromessi.

Si cercano immobili più sostenibili dal punto di vista economico, con una preferenza chiara per tagli intermedi e prezzi accessibili.

Anche il ruolo del credito resta centrale. Una quota significativa delle compravendite è sostenuta da mutuo, segno che il mercato continua ad essere fortemente legato alle condizioni finanziarie.

Conclusione

I dati che emergono dai portali immobiliari raccontano un mercato che non si è fermato, ma che è cambiato profondamente.

Un mercato dove:

la domanda è attiva, ma più esigente
i prezzi crescono, ma con maggiore equilibrio
gli affitti restano il vero punto critico
le opportunità si stanno spostando anche fuori dai grandi centri

In questo scenario, non vince chi “aspetta”, ma chi sa interpretare i dati e adattarsi velocemente.

Perché oggi più che mai il mercato immobiliare non premia l’improvvisazione, ma la capacità di leggere quello che sta accadendo… prima degli altri.

Tempo di lettura: 9 min

Locazioni brevi e stagionali: cosa ci aspetta nell’estate 2026

Nel 2026 il mercato delle locazioni brevi in Italia entra in una fase di maturità: norme più rigide, offerta ampia e sempre più professionale, domanda turistica e “ibrida” (vacanza + lavoro) in continua evoluzione. Per un’agenzia immobiliare non sarà la stagione dei facili guadagni, ma quella in cui metodo, consulenza e capacità di leggere il quadro normativo faranno davvero la differenza.

Nuove regole dal 2026: cosa cambia davvero

A partire dal 2026 la Legge di Bilancio ha ridotto da 4 a 2 il numero massimo di immobili che un privato può destinare alle locazioni brevi mantenendo il regime fiscale “da privato” (cedolare secca o Irpef). Dal terzo immobile in poi scatta la presunzione di attività d’impresa, con necessità di partita IVA, contabilità e adempimenti più complessi.

Restano invece invariate le caratteristiche base della locazione breve: contratto ad uso abitativo fino a 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino, stipulato da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, con possibilità di offrire servizi accessori come biancheria, pulizia e wi-fi. Per tutte le strutture è inoltre obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN), nato per contrastare il sommerso e rendere tracciabile l’offerta turistica extra-alberghiera.

Regioni e Comuni più forti: il rischio di regole “a macchia di leopardo”

Un fattore chiave per l’estate 2026 è il rafforzamento del potere regolatorio locale. La Corte costituzionale ha confermato la legittimità di norme come quelle della Regione Toscana, che consentono a Comuni capoluogo e località ad alta pressione turistica di imporre limiti, autorizzazioni e vincoli urbanistici alle locazioni brevi in determinate aree. In pratica, i sindaci possono individuare quartieri “sensibili” e contingentare l’attività, fino a richiedere il cambio di destinazione d’uso per certi immobili.

Per chi fa intermediazione questo significa che non basta conoscere la legge nazionale: serve presidiare regolamenti comunali, delibere locali e piani urbanistici, perché le possibilità di fare affitti brevi possono cambiare da zona a zona della stessa città.

Un’offerta di affitti brevi ampia, matura e competitiva

Negli ultimi cinque anni le imprese che operano negli affitti brevi sono cresciute del 42,1%, mentre gli alberghi tradizionali sono diminuiti del 5,2% a livello nazionale. Le imprese di affitti brevi sono arrivate a circa 44.800 a fine 2025, contro poco più di 29.000 strutture alberghiere, confermando uno spostamento strutturale dell’offerta turistica verso l’extra-alberghiero.

Il comparto degli affitti brevi in Italia vale circa 66 miliardi di euro e conta oltre 640.000 alloggi attivi sulle principali piattaforme, a fronte di quasi 10 milioni di seconde case tuttora non utilizzate a fini turistici. Nelle grandi città come Milano, oltre il 95% dell’offerta ricettiva è composta da appartamenti senza ristorazione, con circa 18.800 strutture attive a gennaio 2026, in crescita costante ma senza impennate dovute a singoli eventi.

L’effetto Milano-Cortina 2026: opportunità e ritorno alla normalità

Le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 hanno acceso i riflettori sugli affitti brevi nel Nord Italia, con aumenti dei canoni settimanali oltre il 100% nelle zone centrali di Milano e nei quartieri vicini agli impianti, e punte del +153% ad Assago. Si stimavano oltre 2 milioni di visitatori tra atleti, staff, media e turisti, con un indotto superiore ai 150 milioni di euro e guadagni medi per host intorno ai 2.400 euro nel solo periodo dei Giochi.

Dietro i numeri, però, il quadro è più sfumato: l’offerta era già ampia prima dell’evento, molti alloggi sono rimasti impostati su soggiorni brevissimi (1–2 notti) e nella pratica non c’è stato un “boom infinito”. Subito dopo il 22 febbraio si assiste a un rientro verso il medio-lungo termine, con più concorrenza su bilocali e trilocali arredati e inquilini più selettivi su canone, spese e qualità.

Domanda estate 2026: come si muovono i clienti

Le analisi sui flussi turistici e sulle prenotazioni indicano che i viaggiatori prenotano l’alta stagione con più anticipo rispetto al passato, ma mantengono una quota significativa di prenotazioni last minute, resa possibile dalla flessibilità delle piattaforme online. Il risultato è una curva di occupazione meno lineare, con settimane “bollenti” e periodi intermedi da riempire con politiche di prezzo più intelligenti.

In parallelo cresce il fenomeno della workation e dei soggiorni ibridi lavoro-vacanza: richieste di permanenze oltre la classica settimana, soprattutto a giugno e settembre, con forte attenzione a wi-fi affidabile, spazi per lavorare e contesti più tranquilli ma ben collegati. Questo apre spazio a contratti transitori di 1–3 mesi, che spesso offrono un buon compromesso tra redditività e stabilità rispetto al puro turistico.

Non solo città d’arte: la forza dei borghi e delle destinazioni minori

Le previsioni sui flussi 2026 stimano una crescita degli arrivi nei piccoli borghi sotto i 5.000 abitanti, con un aumento superiore al 5% rispetto all’anno precedente. Sempre più viaggiatori cercano autenticità, natura, enogastronomia e ritmi più lenti, spostandosi fuori dalle classiche mete da “cartolina”.

Per chi opera in province e centri minori, l’estate 2026 può diventare l’occasione per trasformare le seconde case in case vacanza di qualità, legate a esperienze locali strutturate (percorsi, eventi, iniziative culturali), anziché limitarsi alla mera “casa per dormire”.

Le cinque tendenze chiave degli affitti brevi nel 2026

Dall’analisi di piattaforme di revenue management e operatori del settore emergono cinque direttrici che guideranno il mercato degli affitti brevi nel 2026.

Dati e pricing dinamico: le decisioni di prezzo basate su dati giornalieri (occupazione, eventi, andamento della domanda) diventano essenziali per non lasciare margini inutilizzati.
Intelligenza artificiale: strumenti AI aiutano a prevedere la domanda, ottimizzare i prezzi, gestire messaggi, automazioni di check-in e recensioni.
Segmentazione della clientela: famiglie, nomadi digitali, lavoratori in trasferta, partecipanti a eventi – ogni segmento ha bisogni e budget diversi e richiede un posizionamento mirato.
Domanda internazionale in ripresa: grandi eventi e calendario estivo trainano flussi dall’estero, soprattutto verso città, località costiere e destinazioni montane.
Focus su qualità e sostenibilità: gli ospiti premiano case curate, efficienti dal punto di vista energetico, con comunicazione trasparente su regole, costi e servizi.

Cosa significa tutto questo per Sceglicasa

Nel nuovo scenario normativo la prima domanda da affrontare con ogni proprietario non è “quanto posso chiedere a notte”, ma “qual è la formula più coerente con il tuo profilo, i tuoi obiettivi e la zona in cui si trova l’immobile”.

Proprietari con uno o due immobili in aree ad alta domanda turistica possono ancora valutare il breve puro, a patto di essere consapevoli di turnover, concorrenza e adempimenti.
Chi ha più immobili, o cerca stabilità, può essere meglio servito da locazioni transitorie, studentesche o per lavoratori in trasferta, magari con canone concordato dove previsto.
Nelle città dove Regioni e Comuni stanno introducendo limiti stringenti è prudente non puntare tutto sul turismo mordi e fuggi, ma ragionare su strategie miste e di medio periodo.

In un mercato maturo sopravvivono e performano meglio le strutture gestite in modo professionale: qualità degli arredi, standard di pulizia, tempi di risposta, gestione attenta delle recensioni. Per l’agenzia questo può tradursi in nuovi servizi di valore: gestione completa o parziale degli affitti brevi, consulenza su allestimento e home staging, supporto su CIN, comunicazioni e adempimenti.

Nelle aree toccate dall’onda olimpica, infine, si apre una “fase due” delicata: riallineare i canoni alla realtà, valutare il passaggio dal turistico al medio-lungo termine e lavorare sul riposizionamento degli immobili perché restino appetibili anche senza il traino dell’evento. È uno spazio ideale per una consulenza proattiva da parte dell’agenzia.

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